IMT e IMI 2026: Tabelas, Simulação e IMT Jovem para Comprar Casa
Quanto pagas de IMT, Imposto do Selo e IMI ao comprar casa em 2026: tabelas atualizadas, exemplos de cálculo, IMT Jovem até 330.539 € e isenção de IMI.
Valores verificados a 8 de outubro de 2026. Taxas e regras mudam: antes de decidir, confirma a ficha de informação (FIN) do banco e o Portal do Cliente Bancário.
Quem compra casa em Portugal paga dois impostos de uma vez, o IMT e o Imposto do Selo, e depois o IMI todos os anos. Juntos, podem somar milhares de euros que têm de sair da tua poupança, porque o banco não os financia. Neste guia tens as tabelas de 2026, exemplos de cálculo, o IMT Jovem (isenção até 330.539 € para quem tem até 35 anos) e as isenções de IMI.
Resumo rápido
- IMT: paga-se uma vez, antes da escritura. Na habitação própria permanente, é isento até 106.346 € em 2026
- Imposto do Selo: 0,8% do valor da casa, também antes da escritura
- IMT Jovem: até aos 35 anos, na primeira casa, não pagas IMT nem Imposto do Selo até 330.539 €
- IMI: todos os anos, entre 0,3% e 0,45% do valor patrimonial (VPT), conforme o município
- Exemplo: uma casa de 200.000 € para habitação própria paga 3.542 € de IMT e 1.600 € de Imposto do Selo
O que é o IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é pago uma única vez, quando compras. Incide sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Tem de estar pago antes da escritura; o notário ou o banco pedem o comprovativo.
Tabela do IMT em 2026: habitação própria e permanente
Em 2026, os escalões foram atualizados cerca de 2% pelo Orçamento do Estado. Para casas no continente destinadas a habitação própria e permanente:
| Valor da casa | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 € | 0% | 0 € |
| De 106.346 € a 145.470 € | 2% | 2.126,92 € |
| De 145.470 € a 198.347 € | 5% | 6.491,02 € |
| De 198.347 € a 330.539 € | 7% | 10.457,96 € |
| De 330.539 € a 660.982 € | 8% | 13.763,35 € |
| De 660.982 € a 1.150.853 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Como se calcula: IMT = valor × taxa − parcela a abater.
Para segunda habitação, terrenos ou casas para arrendar, as taxas são mais altas. Nas regiões autónomas, os escalões são diferentes.
Exemplos de IMT e Imposto do Selo
| Valor da casa (habitação própria) | IMT | Imposto do Selo (0,8%) | Total |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 1.008,98 € | 1.200 € | 2.208,98 € |
| 200.000 € | 3.542,04 € | 1.600 € | 5.142,04 € |
| 250.000 € | 7.042,04 € | 2.000 € | 9.042,04 € |
| 300.000 € | 10.542,04 € | 2.400 € | 12.942,04 € |
A estes valores juntam-se a escritura e os registos, as despesas do crédito (avaliação, comissões e o Imposto do Selo sobre o crédito) e, se houver, a comissão da imobiliária.
IMT Jovem: isenção até 330.539 €
Desde agosto de 2024, quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para habitação própria e permanente está isento de IMT e de Imposto do Selo até ao limite do 4.º escalão, que em 2026 é de 330.539 €.
- Até 330.539 €: não pagas IMT nem Imposto do Selo sobre a compra;
- Entre 330.539 € e 660.982 €: isenção parcial. O IMT é 8% do valor menos 26.443,12 €, e o Imposto do Selo só incide sobre a parte acima de 330.539 €;
- Acima de 660.982 €: sem isenção.
Exemplo: um jovem de 30 anos que compra a primeira casa por 300.000 € poupa 12.942 € em impostos. Numa casa de 400.000 €, paga 5.556,88 € de IMT e cerca de 556 € de Imposto do Selo, em vez de 21.437 €.
Condições principais: ter até 35 anos (inclusive), não ser considerado dependente no IRS dos pais, não seres nem teres sido proprietário de uma casa de habitação nos 3 anos anteriores e usares a casa como habitação própria e permanente. Se compras com outra pessoa que não cumpre, a isenção aplica-se só à tua parte. Se deixares de viver lá nos 6 anos seguintes, podes ter de pagar o imposto.
Para o crédito, vê também a nova taxa de esforço de 45%.
O que é o IMI
O Imposto Municipal sobre Imóveis paga-se todos os anos por quem é dono do imóvel a 31 de dezembro. Calcula-se sobre o VPT, com uma taxa definida por cada câmara:
- Prédios urbanos avaliados: entre 0,3% e 0,45%;
- Exemplo: VPT de 120.000 € e taxa de 0,35% dão 420 € por ano.
Podes ver o VPT de qualquer casa na caderneta predial (pede-a ao vendedor ou consulta no Portal das Finanças, se já for tua). Se achares o VPT alto, podes pedir uma nova avaliação, mas atenção: pode subir.
Quando se paga
Até 100 €: uma prestação em maio. Entre 100 € e 500 €: duas prestações (maio e novembro). Acima de 500 €: três prestações (maio, agosto e novembro).
IMI familiar
Muitas câmaras dão um desconto a famílias com dependentes: 30 € com um, 70 € com dois e 140 € com três ou mais. Confirma se o teu município aplica.
Isenção de IMI nos primeiros 3 anos
Na compra de casa para habitação própria e permanente, podes ficar isento de IMI durante 3 anos se:
- o VPT for até 125.000 €;
- o rendimento bruto do agregado no ano anterior não passar de 153.300 €;
- a casa for a tua morada fiscal dentro dos prazos legais.
A isenção é normalmente reconhecida automaticamente, mas confirma no Portal das Finanças. Se não aparecer, pede-a.
A nossa conclusão
Na compra de casa, conta sempre com o IMT e o Imposto do Selo na tua poupança: numa casa de 250.000 € para habitação própria, são cerca de 9.000 €. Se tens até 35 anos e é a tua primeira casa, o IMT Jovem pode poupar-te mais de 12.000 €. Depois da compra, o IMI é um custo anual a pôr no orçamento, com isenção de 3 anos para casas de valor patrimonial mais baixo. Simula a compra completa no simulador de crédito habitação.
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Perguntas frequentes
Quando se paga o IMT?
Antes da escritura. Emites a guia no Portal das Finanças (ou o notário trata) e pagas até ao dia da escritura.
O banco financia o IMT?
Normalmente não. O IMT, o Imposto do Selo e a escritura saem da tua poupança, além da entrada.
O IMT Jovem aplica-se a casais?
Sim, a cada comprador que cumpra as condições. Se só um tiver até 35 anos, a isenção aplica-se à parte dele.
O IMI paga-se no ano da compra?
Paga quem for dono a 31 de dezembro. Se compras em março de 2026, o IMI de 2026 é teu e paga-se em 2027.
O IMT é dedutível no IRS?
Não é dedutível como despesa. Mas, se um dia venderes a casa, entra no valor de compra para calcular a mais-valia.
Fontes: Autoridade Tributária, Código do IMT, art. 17.º (tabelas de 2026 na redação da Lei n.º 73-A/2025), Autoridade Tributária, Código do IMT em PDF (art. 9.º: condições do IMT Jovem), Diário da República, Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos, desde 1/8/2024), Autoridade Tributária, Tabela Geral do Imposto do Selo (verba 1.1: 0,8% na compra de imóveis), Autoridade Tributária, Código do IMI, art. 112.º (taxa dos prédios urbanos entre 0,3% e 0,45%), Autoridade Tributária, Código do IMI, art. 112.º-A (IMI familiar: 30 €, 70 € e 140 €), Autoridade Tributária, Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 46.º (isenção de IMI por 3 anos; VPT até 125.000 €; rendimento até 153.300 €), Portal das Finanças, questões frequentes: prazos de pagamento do IMI (maio, agosto e novembro). Consultadas a 8 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.