Coeficientes de desvalorização 2026: venda de casa e IMI
Tabela dos coeficientes de desvalorização da moeda de 2026: o que mudam na venda de casa e porque sobe o IMI das casas avaliadas em 2023.
Saíram os coeficientes de desvalorização da moeda de 2026. A Portaria n.º 457/2026/1, publicada a 15 de outubro, diz quanto se atualiza o preço de compra de uma casa vendida este ano, para calcular a mais-valia no IRS. A mesma tabela faz subir o valor patrimonial (VPT) dos prédios avaliados ou atualizados pela última vez em 2023: 3% na habitação e 4% no comércio e serviços, com reflexo no IMI.
Resumo rápido
- O quê: a tabela de coeficientes de desvalorização da moeda para bens vendidos em 2026 (Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro).
- Venda de casa: o preço de compra é multiplicado pelo coeficiente do ano em que compraste, se passaram mais de 24 meses até à venda. Exemplos: 1,22 para 2016, 1,08 para 2022, 1,04 para 2023.
- IMI: os prédios com a última avaliação ou atualização em 2023 têm o VPT atualizado com o coeficiente 1,04. Na habitação e nos terrenos para construção conta 75% dessa subida, ou seja, 3%. Nos prédios comerciais, industriais ou de serviços, 4%.
- Quando pesa no bolso: na declaração de IRS de 2026, entregue em 2027, para quem vende casa este ano; no IMI de 2026, pago em 2027, para os prédios atualizados até ao fim do ano.
- Precisas de pedir? Não. A correção da mais-valia faz-se ao declarar a venda no anexo G, e a atualização do VPT não depende de pedido.
O que são os coeficientes de desvalorização da moeda
São números que corrigem o efeito da inflação. Quem compra uma casa por 150.000 € e a vende anos depois não deve pagar imposto sobre a parte do aumento que é só perda de valor do dinheiro.
O artigo 50.º do Código do IRS manda corrigir o valor de aquisição com estes coeficientes “sempre que tenham decorrido mais de 24 meses” entre a compra e a venda. A tabela muda todos os anos, por portaria. Para vendas feitas em 2026, vale a Portaria n.º 457/2026/1.
Coeficientes de 2026 para os anos mais recentes
| Ano de compra | Coeficiente (vendas em 2026) |
|---|---|
| 2000 | 1,71 |
| 2005 | 1,43 |
| 2010 | 1,31 |
| 2011 | 1,27 |
| 2012 a 2015 | 1,23 |
| 2016 | 1,22 |
| 2017 | 1,21 |
| 2018 a 2020 | 1,20 |
| 2021 | 1,19 |
| 2022 | 1,08 |
| 2023 | 1,04 |
| 2024 | 1,02 |
| 2025 | 1,00 |
A tabela completa, desde 1903, está no anexo da portaria.
Face à tabela usada nas vendas de 2025 (Portaria n.º 382/2025/1), os coeficientes subiram cerca de 2% a 2,5%: para uma casa comprada em 2010, por exemplo, passou de 1,28 para 1,31. As casas compradas antes de 1 de janeiro de 1989 têm um regime transitório próprio (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, aplicado pela AT na informação vinculativa 27337): confirma o teu caso.
Exemplo: quanto muda na venda de uma casa
Exemplo hipotético, sem despesas nem reinvestimento: o João comprou um apartamento em 2016 por 150.000 € e vende-o em 2026 por 250.000 €.
- Valor de compra corrigido: 150.000 € × 1,22 = 183.000 €.
- Mais-valia: 250.000 € − 183.000 € = 67.000 €.
- Em regra, conta 50% do saldo (artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS, com exceções): 33.500 €, que é somado aos outros rendimentos e tributado às taxas progressivas do IRS (pode fazer-te subir de escalão).
Sem o coeficiente, a mais-valia seria de 100.000 € e entrariam 50.000 € no IRS. O coeficiente tira 16.500 € à parte tributada.
Outro exemplo hipotético: uma casa comprada em março de 2023 por 200.000 € e vendida em novembro de 2026 por 260.000 €. Passaram mais de 24 meses, por isso o valor de compra passa a 208.000 € (× 1,04). A mais-valia é de 52.000 € e entram 26.000 € no IRS, em vez de 30.000 €.
Atenção: as despesas com a compra e a venda (como o IMT e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com fatura; artigo 51.º do Código do IRS) e o reinvestimento numa nova habitação própria e permanente, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda e com condições (artigo 10.º, n.º 5, do Código do IRS; ver a informação vinculativa 29781), também mudam a conta. Os exemplos acima deixam isso de fora para mostrar só o efeito do coeficiente.
Porque é que o IMI sobe 3% em alguns prédios
O artigo 138.º do Código do IMI manda atualizar o VPT dos prédios urbanos de três em três anos, com o coeficiente de desvalorização da moeda do ano da última avaliação ou atualização:
- Comerciais, industriais ou para serviços: o coeficiente inteiro. Com 1,04, o VPT sobe 4%.
- Habitação, terrenos para construção e outros: 75% do fator de atualização. Com 1,04, a subida fica em 3%.
Em 2026, a regra apanha os prédios cuja última avaliação ou atualização foi em 2023. Os prédios avaliados noutros anos seguem o seu próprio ciclo.
O IMI de cada ano é calculado com o VPT que consta da matriz a 31 de dezembro (artigo 113.º do Código do IMI) e pago no ano seguinte. Por isso, se a atualização entrar na matriz até 31 de dezembro, a subida aparece no IMI de 2026, que pagas em 2027.
Exemplo hipotético
| Habitação | Comércio ou serviços | |
|---|---|---|
| VPT antes | 100.000 € | 200.000 € |
| VPT atualizado | 103.000 € | 208.000 € |
| IMI a 0,35% (taxa hipotética) | 350 € → 360,50 € | 700 € → 728 € |
A taxa de IMI é decidida por cada câmara, entre 0,3% e 0,45% nos prédios urbanos avaliados (artigo 112.º do Código do IMI). Se a tua câmara baixar a taxa, a subida pode ser menor ou nem se notar.
O que podes fazer
- Vais vender casa em 2026? Junta a escritura de compra, o comprovativo do IMT e as faturas de obras. Confirma o ano de compra na tabela e conta mais de 24 meses até à venda.
- Tens casa com VPT de 2023? Vê o ano da última avaliação ou atualização na caderneta predial, no Portal das Finanças. O nosso guia do IMI explica como ler a caderneta.
- Compraste casa há pouco tempo? Revê os custos fixos no nosso guia do IMT e do IMI.
Próximo passo: vê como se calcula o IMI e quem fica isento durante 3 anos
Perguntas frequentes
Qual é o coeficiente de desvalorização da moeda de 2026?
Não há um só: há um por ano de compra. Para vendas em 2026, uma casa comprada em 2016 usa 1,22, em 2022 usa 1,08 e em 2023 usa 1,04 (Portaria n.º 457/2026/1).
O coeficiente aplica-se se vender a casa menos de 2 anos depois de a comprar?
Não. O Código do IRS só corrige o valor de compra quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.
O IMI vai subir em 2027?
Nos prédios com a última avaliação ou atualização em 2023, o VPT sobe 3% na habitação e 4% no comércio e serviços. O IMI de 2026, pago em 2027, sobe cerca de 3% (ou 4%) se a taxa da câmara não mudar e não houver deduções ou isenções.
Tenho de pedir a atualização do VPT?
Não. O Código do IMI manda atualizar o VPT de três em três anos com o coeficiente da portaria; não depende de pedido do dono.
Onde declaro a venda da casa?
No anexo G da declaração de IRS do ano da venda. Para uma venda em 2026, é a declaração entregue em 2027.
Fontes: Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro (coeficientes de desvalorização da moeda para 2026), Código do IRS, artigo 50.º (correção monetária), Código do IRS, artigo 43.º (mais-valias, saldo a 50%), Código do IMI, artigo 138.º (atualização periódica do VPT), Código do IMI, artigo 113.º (liquidação), Código do IMI, artigo 112.º (taxas), Código do IRS, artigo 51.º (despesas e encargos), Portaria n.º 382/2025/1 (coeficientes para 2025), AT, informação vinculativa 29781 (reinvestimento), AT, informação vinculativa 27337 (imóveis anteriores a 1989). Consultadas a 16 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.