Comissões do crédito habitação: o que pagas e o que é proibido

As comissões do crédito habitação somam, nos preçários de seis bancos em novembro de 2026, entre cerca de 740 € e 860 € só no arranque, já com o Imposto do Selo. Mas a lei proíbe várias: o banco não pode cobrar pelo processamento da prestação, pelo distrate nem mais do que uma comissão de análise. Aqui tens o que pagas, quando, quanto e o que podes recusar.

Resumo rápido

• Comissões iniciais: estudo ou dossier (190 € a 320 €), avaliação da casa (230 € a 310 €) e formalização (190 € a 224 €, conforme o banco e o local do contrato), a que acresce Imposto do Selo de 4%.
• Uma só comissão de análise: desde a Lei n.º 24/2023, o banco só pode cobrar uma comissão pela análise e decisão do crédito, além da avaliação da casa.
• Proibidas: processamento da prestação pelo próprio banco (contratos novos e antigos), emissão do distrate e declarações de dívida para apoios sociais e serviços públicos (até 6 por ano).
• Amortizar: até 0,5% do capital reembolsado na taxa variável e até 2% na fixa; 0 € em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional.
• Prestação em atraso: comissão até 4% da prestação, com mínimo de 12 € e máximo de 150 €.

Quanto custam as comissões do crédito habitação em 2026

Abrimos os preçários oficiais de seis bancos, secção “Crédito à habitação e outros créditos hipotecários”. Os valores são os do preçário, sem imposto. A todos acresce Imposto do Selo de 4% (verba 17.3.4 da Tabela Geral).

Contas da Academia das Finanças a partir dos preçários: (estudo + avaliação + formalização) × 1,04. Valores para clientes particulares residentes, sem descontos de campanha. O Crédito Agrícola isenta a comissão de abertura dos 18 aos 35 anos. No Santander, a formalização é de 505 € ou 725 € se o crédito (ou a compra e o crédito) for feito por documento particular autenticado.

Repara em três diferenças que a tabela esconde:

• Quando se paga o estudo: na CGD, no Millennium bcp e no BPI só é cobrado se o crédito for aprovado. No novobanco, no Santander e na análise do Crédito Agrícola é cobrado mesmo que o crédito não seja concedido.
• Avaliação: nos seis preçários, a avaliação da casa é cobrada seja qual for a decisão do banco.
• Documento do contrato: alguns bancos indicam despesas à parte se o contrato for feito por documento particular autenticado (915 € na CGD, 974,12 € no Millennium bcp). Outras formas de contrato podem ter valores diferentes: pergunta antes de escolher.

Muitos bancos dispensam parte destas comissões em campanhas. Pede sempre a FINE (a ficha de informação normalizada) e confirma lá o que fica por pagar. A TAEG da FINE já inclui estas comissões, por isso é o número para comparar propostas (vê o guia TAEG, TAN, MTIC e spread).

O que o banco não pode cobrar

O Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que regula o crédito à habitação, tem uma lista de proibições. É a parte que mais gente desconhece.

Fora destes casos, uma declaração de dívida pedida para outro fim pode custar dinheiro: 50 € mais IVA na CGD e 70 € mais IVA no novobanco e no Crédito Agrícola, por exemplo. No BPI é isenta.

Comissões durante o contrato: amortizar, atrasar e seguros

Amortizar ou pagar tudo antes do fim

A comissão de reembolso antecipado tem um máximo legal e o valor tem de estar no contrato (art. 23.º):

• Taxa variável: até 0,5% do capital que reembolsas.
• Taxa fixa: até 2% do capital que reembolsas.
• Sem comissão: em caso de morte, desemprego (inscrito no centro de emprego há mais de 3 meses) ou deslocação profissional para mais de 50 km com mudança de casa.

Os seis preçários que lemos cobram exatamente estes máximos, mais 4% de IS. Na taxa variável, a comissão esteve suspensa até 31 de dezembro de 2025 nos créditos para habitação própria permanente; desde 1 de janeiro de 2026 volta a poder ser cobrada. O Projeto de Lei n.º 518/XVII, que a acabaria, foi aprovado na generalidade a 30 de setembro de 2026 e está na comissão parlamentar (fase de especialidade, a 11 de novembro de 2026). Ainda não é lei. Contas e pré-avisos estão no guia amortizar o crédito habitação.

Prestação em atraso

Se falhares uma prestação, o banco pode cobrar uma comissão de recuperação de valores em dívida: até 4% da prestação em atraso, com mínimo de 12 € e máximo de 150 €, uma vez por prestação (em prestações acima de 50.000 €, o máximo é 0,5%). Pode ainda somar juros de mora, com uma sobretaxa máxima de 3% ao ano sobre a taxa do contrato (Decreto-Lei n.º 58/2013, arts. 8.º e 9.º).

Seguros e produtos associados

O banco não pode obrigar-te a comprar outros produtos para te dar o crédito, salvo uma conta à ordem e o seguro. No seguro, o banco tem de aceitar a apólice de outra seguradora com proteção equivalente (art. 11.º). Os descontos no spread por teres produtos do banco têm de aparecer na TAEG. Vê como fazer o seguro de vida fora do banco.

Exemplo: quanto pagas de comissões num crédito de 200.000 €

Exemplo hipotético: a Marta e o Rui pedem 200.000 € a 30 anos, em taxa variável, num banco com as comissões da CGD em outubro de 2026. Sem campanhas.

No arranque, só em comissões e Imposto do Selo do crédito, saem 1.943,60 €. A escritura, os registos, o IMT e o Imposto do Selo da compra (0,8%) são à parte. Vê a conta completa no simulador de IMT.

A prestação de 950 € é um valor redondo para o exemplo. Se a prestação em atraso fosse de 200 €, os 4% dariam 8 €, por isso aplicava-se o mínimo de 12 €.

Como pagar menos comissões: checklist

• Pede a FINE em dois ou três bancos e compara a TAEG e o MTIC, não só o spread.
• Pergunta se o estudo é cobrado com o crédito recusado. Se for, pede primeiro uma simulação e só depois o processo.
• Negocia as comissões iniciais. A lei deixa o banco cobrar menos do que o preçário; pede a dispensa por escrito na proposta. Vê também como negociar o spread.
• Escolhe onde fazes o contrato. Notário, Casa Pronta ou documento autenticado no banco têm custos diferentes.
• Confirma a comissão de reembolso antecipado no contrato antes de assinar, sobretudo na taxa fixa.
• Revê o extrato uma vez por ano. O banco já não pode cobrar pelo processamento da prestação.

Perguntas frequentes

Quanto custam as comissões de um crédito habitação?

Nos seis preçários que lemos, estudo, avaliação e formalização somam entre 738,40 € e 863,20 €, já com 4% de Imposto do Selo. Campanhas podem baixar este valor.

A comissão de processamento da prestação ainda existe?

Não. Está proibida nos contratos feitos desde 1 de janeiro de 2021 e, desde a Lei n.º 24/2023, também nos contratos mais antigos.

O banco pode cobrar comissão de dossier e de análise ao mesmo tempo?

Só pode cobrar uma comissão pela análise e decisão do crédito, além da avaliação da casa (art. 28.º-A, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

Pago a avaliação da casa mesmo que o crédito seja recusado?

Nos seis preçários que lemos, sim: a avaliação é cobrada seja qual for a decisão. Se levares um relatório de avaliação com menos de 6 meses e o banco o recusar sem fundamento legal, é o banco que paga a nova avaliação (art. 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

Quanto custa amortizar o crédito habitação em 2026?

Até 0,5% do capital amortizado na taxa variável e até 2% na fixa, mais 4% de Imposto do Selo sobre a comissão. Em 10.000 € na taxa variável, até 52 €.

O distrate é pago?

Não. O banco tem de o emitir sem custo até 14 dias úteis depois de pagares tudo. O cancelamento da hipoteca no registo predial tem custo à parte.

Fontes: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, versão consolidada publicada pelo Banco de Portugal (arts. 11.º, 18.º, 22.º, 23.º, 25.º e 28.º-A), Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto, Lei n.º 24/2023, de 29 de maio (art. 11.º), Decreto-Lei n.º 58/2013, versão consolidada do Banco de Portugal (arts. 8.º e 9.º), Código do Imposto do Selo e Tabela Geral (verbas 17.1.3 e 17.3.4), Banco de Portugal, brochura Incumprimento de contratos de crédito (comissão de recuperação e juros de mora), Parlamento, Projeto de Lei n.º 518/XVII, Preçário CGD, secção 2 (1/10/2026), Preçário Millennium bcp, folheto de comissões (secção 2.1 de 25/3/2026), Preçário novobanco, operações de crédito (1/10/2026), Preçário Santander, operações de crédito (1/10/2026), Preçário BPI, operações de crédito (21/7/2026), Preçário Crédito Agrícola, folheto de comissões (secção 2.1 de 1/4/2026). Consultadas a 11 de novembro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.