Simulador de IMT 2026

O que é o IMT e quem o paga

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago por quem compra uma casa, uma única vez. Calcula-se sobre o preço da escritura ou sobre o valor patrimonial tributário, o que for mais alto. A taxa depende do valor, do sítio (continente ou regiões autónomas) e do uso: quem compra para viver paga menos do que quem compra uma segunda casa ou para arrendar.

Na mesma altura paga-se o Imposto do Selo: 0,8% do valor da compra. Se houver crédito à habitação a 5 anos ou mais, o banco cobra ainda 0,6% de selo sobre o montante emprestado.

Tabelas do IMT em 2026

Até ao último escalão progressivo, a conta é: valor × taxa do escalão − parcela a abater. Acima disso há uma taxa única, aplicada ao valor todo. As tabelas são as da Autoridade Tributária para 2026 (Ofício-Circulado n.º 40129/2026).

IMT Jovem: isenção até aos 35 anos

Quem compra a primeira casa para viver, até aos 35 anos, não paga IMT nem Imposto do Selo até 330.539 € (413.174 € nos Açores e na Madeira). Entre esse valor e 660.982 € paga 8% de IMT e 0,8% de selo só sobre a parte que passa do limite. Acima de 660.982 € não há benefício.

• Ter 35 anos ou menos no dia da escritura.
• Ser a primeira aquisição de casa para habitação própria e permanente.
• Não ser considerado dependente no IRS no ano da compra.
• Não ter sido proprietário de uma habitação, nem de parte, nesse dia nem nos 3 anos anteriores.

A dois, só com um jovem: cada um responde por metade. A metade de quem cumpre as condições usa a tabela do IMT Jovem; a outra metade paga pela tabela normal.

Podes perder a isenção se nos 6 anos seguintes deres outro destino à casa (por exemplo, arrendá-la) ou se passares a dependente no IRS. Vender a casa, mudanças no agregado (casamento, divórcio, mais filhos) ou um novo trabalho a mais de 100 km não fazem perder o benefício, desde que a casa continue a ser habitação.

A isenção pede-se no Portal das Finanças, ao entregar a declaração Modelo 1 do IMT. Casados em comunhão de bens entregam uma declaração cada um.

Exemplos com as contas feitas

Não residentes: taxa única de 7,5%

Desde maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga 7,5% de IMT na compra de habitação, sem isenções nem reduções (Código do IMT, artigo 17.º, n.os 10 a 12). O que conta é a residência fiscal, não a nacionalidade: um emigrante que não seja residente fiscal no dia da escritura está abrangido.

• A taxa não se aplica a quem já foi residente fiscal em Portugal.
• Quem passar a residente fiscal nos 2 anos seguintes pode pedir a diferença de volta.
• O mesmo vale para quem arrendar a casa para habitação, com renda moderada, nos 6 meses seguintes e durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
• O pedido de reembolso tem um prazo de 6 meses.

E em 2027?

A proposta do Orçamento do Estado para 2027 atualiza os escalões do IMT em 2,3%: a isenção para quem compra casa para viver passaria de 106.346 € para 108.792 € e o limite do IMT Jovem de 330.539 € para 338.141 €. A votação final é a 24 de novembro de 2026. Até a lei ser publicada, valem as tabelas desta página; atualizamos a calculadora quando saírem as tabelas oficiais de 2027.

Perguntas frequentes

Próximo passo

Fontes

Autoridade Tributária e Aduaneira, Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro (tabelas práticas do IMT em vigor desde 1 de janeiro de 2026); Código do IMT, artigo 17.º, na redação da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, e do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio; Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (artigos 9.º e 11.º do Código do IMT e artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo); Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1.3; Autoridade Tributária, página do IMT Jovem. Data de início da taxa dos não residentes e ausência de benefício acima de 660.982 €: DECO PROteste (23 de junho e 9 de outubro de 2026). Proposta do Orçamento do Estado para 2027: PwC Inforfisco. Consultadas a 10 de novembro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.