Garantia pública para jovens: crédito habitação a 100% em 2026

A garantia pública permite a quem tem até 35 anos comprar a primeira casa com crédito até 100% do valor, sem entrada. O Estado fica como fiador de até 15% do empréstimo, mas tu continuas a dever tudo ao banco. Só conta para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026, salvo prorrogação.

Atualizado a 8 de outubro de 2026 · Leitura: 8 minutos · Por Academia das Finanças

Resumo rápido

• Quem pode: 18 a 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, sem casa e rendimento coletável até ao 8.º escalão do IRS (86.634 € em 2026).
• Casa: primeira habitação própria e permanente, com valor até 450.000 €.
• O que faz: o Estado garante ao banco até 15% do valor da casa, para o banco poder financiar entre 85% e 100%.
• Prazo: contrato de crédito assinado até 31 de dezembro de 2026. A garantia dura até 10 anos.
• O que não muda: o banco avalia a tua taxa de esforço (máximo de 45%). E não é obrigado a emprestar.
• Custo: o Estado não cobra comissão pela garantia. Com o IMT Jovem, não pagas IMT nem Imposto do Selo da compra até 330.539 €.

Quem pode pedir a garantia pública

As regras estão no Decreto-Lei n.º 44/2024 e na Portaria n.º 236-A/2024/1. Tens de cumprir todas as condições ao mesmo tempo:

• Idade: entre 18 e 35 anos, inclusive.
• Domicílio fiscal em Portugal.
• Sem casa: não podes ser dono, nem em parte, de um prédio urbano ou fração para habitação.
• Primeira vez: não podes ter usado a garantia antes.
• Rendimento até ao limite do 8.º escalão do IRS.
• Sem dívidas às Finanças e à Segurança Social.

Como se conta o rendimento

O banco usa os escalões em vigor na data do pedido. E o rendimento coletável da tua última nota de liquidação do IRS. Em 2026, o 8.º escalão vai até 86.634 €. Atenção: é o rendimento coletável, não o salário bruto.

Se és casado ou vives em união de facto, aplica-se o quociente conjugal: o rendimento do casal é dividido por dois. Se estás dispensado de entregar IRS, conta o rendimento mensal declarado à Segurança Social. Não pode passar de 1/14 do limite: cerca de 6.188 € por mês em 2026.

Se compram a dois, os dois têm de ser titulares do crédito e cumprir todas as condições. Se o teu parceiro tem 37 anos, a garantia não se aplica a esse crédito.

Limite de preço: garantia pública e IMT Jovem não são iguais

A garantia e o IMT Jovem são medidas diferentes, com limites diferentes. Podes ter uma sem a outra. A tabela resume as diferenças em outubro de 2026.

O valor da casa para a garantia é o mais baixo entre o preço e a avaliação do banco. Numa casa de 400.000 €, podes ter a garantia, mas passas o limite da isenção total. Pagas 5.556,88 € de IMT e cerca de 556 € de Imposto do Selo. Tens as contas completas no guia do IMT e IMI.

Como funciona e o que não faz

Sem garantia, o Banco de Portugal recomenda um crédito máximo de 90% do valor da casa. Com a garantia, o banco pode financiar entre 85% e 100%. O Estado cobre a parte do empréstimo acima de 85% do valor da casa, até 15%.

O limite de 90% não foi retirado. O Banco de Portugal manteve a recomendação. Pede aos bancos que justifiquem, contrato a contrato, cada crédito com garantia que passe esse limite.

A garantia não é um subsídio. Não recebes dinheiro e não pagas menos juros por causa dela. Serve para o banco aceitar emprestar mais. Também não substitui a análise do banco. A taxa de esforço máxima de 45% e o teste de stress de +1,5 pontos mantêm-se.

A garantia dura no máximo 10 anos a contar da assinatura. Depois disso, o crédito continua igual, só sem a garantia. Se venderes a casa, a garantia acaba quando o banco liberta a hipoteca.

Exemplo: casa de 200.000 € com e sem entrada

Exemplo hipotético: a Ana, 30 anos, compra a primeira casa por 200.000 €, com avaliação igual ao preço. Taxa variável: Euribor a 6 meses de 2,954% (6 de outubro de 2026) mais spread de 0,85%. Dá uma TAN de 3,804%, a 40 anos (480 prestações).

Passo a passo, com 100% de financiamento:

1. Empréstimo: 200.000 €. O Estado garante a parte acima de 85%: 30.000 € (15%).
2. Taxa mensal: 3,804% / 12 = 0,317%.
3. Prestação: cerca de 811,66 € por mês.
4. Teste de stress: a 5,304% (TAN + 1,5 pp), a prestação seria cerca de 1.005 €.
5. Para essa prestação caber nos 45%, a Ana precisa de cerca de 2.233 € líquidos por mês, sem outras dívidas.

Sem entrada, pagas mais 81,16 € por mês e cerca de 19.000 € a mais de juros em 40 anos, se a taxa não mudar. Com taxa variável, estes valores vão mudar com a Euribor.

Nos impostos da compra, a Ana poupa com o IMT Jovem. Sem a isenção, pagaria 3.542,04 € de IMT e 1.600 € de Imposto do Selo (0,8%). O Imposto do Selo de 0,6% sobre o crédito não está incluído na isenção. Por isso, mesmo a 100%, precisas de poupança para este imposto, avaliação, comissões e seguros. Faz as tuas contas no simulador de crédito habitação.

O risco de comprar sem entrada

Com 100% de financiamento, começas sem capital próprio na casa. Nos primeiros anos, a prestação paga sobretudo juros, e a dívida desce devagar.

No exemplo da Ana, ao fim de 2 anos ainda deve cerca de 195.577 €. Se o preço das casas descer 10% e a dela passar a valer 180.000 €, deve mais do que a casa vale. Se precisar de vender nessa altura, pode ter de pôr dinheiro do bolso para fechar o crédito.

Bancos aderentes, verba usada e prazo

Aderiram os principais bancos com crédito habitação, entre eles CGD, Millennium bcp, BPI e Banco Montepio. A lista de instituições e os montantes de cada uma são publicados em Diário da República. Cada banco tem uma verba própria e pode pedir reforço quando se aproxima do limite.

O limite global foi reforçado várias vezes. Em abril de 2026, o Governo anunciou mais 750 milhões de euros, para um total de 2.300 milhões. Segundo o Governo, em 2025 foram assinados mais de 25.000 contratos com garantia, 42% dos créditos habitação de quem tem até 35 anos.

O prazo é 31 de dezembro de 2026 para assinar o contrato de crédito. A portaria permite prorrogar este prazo depois de avaliado o impacto da medida. A 8 de outubro de 2026, ainda não há prorrogação publicada. A proposta de Orçamento do Estado para 2027, entregue a 8 de outubro, diz no relatório que a garantia pública se mantém em 2027, mas ainda não há nova data-limite publicada. Até haver diploma, vale o prazo de 31 de dezembro de 2026. A mesma proposta sobe a isenção do IMT Jovem para 338.141 € em 2027 (vê o que muda no Orçamento do Estado 2027). Vamos atualizar este artigo quando o prazo for publicado.

Como pedir a garantia, passo a passo

1. Faz as contas primeiro. Vê quanto podes pedir com a taxa de esforço de 45%.
2. Pede simulações a vários bancos e diz que queres a garantia do Estado. Compara a TAEG e o spread com e sem produtos.
3. Junta os documentos. Por exemplo: Cartão de Cidadão, certidão de domicílio fiscal e código de validação da última nota de liquidação do IRS. Também certidões de não dívida (Finanças e Segurança Social) e certidão negativa de bens.
4. Assina a declaração do banco em como cumpres as condições. Declarações falsas podem ter consequências civis e criminais.
5. Pede o IMT Jovem na declaração Modelo 1 do IMT, no Portal das Finanças, antes da escritura.
6. Marca a escritura a tempo: o contrato de crédito tem de ser assinado até 31 de dezembro de 2026.

Os documentos variam de banco para banco. Usa a nossa checklist do crédito habitação para não falhar nenhum.

Perguntas frequentes

A garantia pública torna o crédito mais barato?

Não diretamente. O Estado não cobra comissão pela garantia, mas a taxa de juro e o spread são definidos pelo banco. Sem entrada, pedes mais dinheiro e pagas mais juros.

O banco é obrigado a dar-me crédito se eu cumprir as condições?

Não. O banco faz a análise de risco normal, incluindo a taxa de esforço. Se te recusar a garantia por não cumprires as condições, tem de te dizer porquê.

Posso usar a garantia se comprar com alguém com mais de 35 anos?

Não. Todos os compradores têm de ser titulares do crédito e cumprir todas as condições, incluindo a idade.

Herdei parte de uma casa. Posso pedir a garantia?

Em regra, não. A garantia exige que não sejas proprietário, nem em parte, de uma casa. No IMT Jovem, a regra é não teres sido proprietário de habitação nos 3 anos anteriores.

Posso renegociar o crédito durante os 10 anos?

Sim. Segundo o Governo, a garantia mantém-se se as novas condições não aumentarem a responsabilidade do Estado. Confirma com o teu banco antes de mexer no prazo ou no montante.

Se a garantia acabar em 2026, perco o IMT Jovem?

Não automaticamente. O IMT Jovem está no Código do IMT e é uma medida separada da garantia pública.

Fontes: Governo de Portugal, Garantia Pública: o que é e como funciona?, Governo de Portugal, Garantia pública reforçada em 750 milhões de euros (24/4/2026), Portaria n.º 236-A/2024/1, Banco de Portugal, Aviso n.º 6/2024, Banco de Portugal, Carta Circular CC/2024/00000032, Portal das Finanças, IMT Jovem, Decreto-Lei n.º 48-A/2024, AT, Ofício Circulado n.º 40129/2026 (tabelas de IMT 2026), OCC, Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026, art. 68.º do CIRS), Millennium bcp, Garantia Pessoal do Estado, Banco BPI, Medidas Crédito Habitação Jovem, CGD, Medidas Legislativas de Crédito Habitação Jovem, Banco Montepio, Informação sobre a garantia pública. Consultadas a 8 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.