Preço das casas em Portugal: quanto subiu e o que muda se vais comprar
As casas subiram 16,5% num ano (INE, 2.º trimestre de 2026) e a avaliação bancária chegou a 2.254 €/m². Vê quanto precisas de ganhar para comprar.
Valores verificados a 10 de outubro de 2026. Taxas e regras mudam: antes de decidir, confirma a ficha de informação (FIN) do banco e o Portal do Cliente Bancário.
Os preços das casas em Portugal subiram 16,5% entre o 2.º trimestre de 2025 e o 2.º trimestre de 2026, segundo o INE. Foi a maior subida anual da União Europeia, segundo o Eurostat. Se queres comprar casa, isto pesa na entrada, nos impostos da compra e no rendimento de que precisas para o banco aprovar o crédito. Neste guia tens os números mais recentes e as contas para saberes onde estás.
Atualizado a 10 de outubro de 2026 · Leitura: 7 minutos · Por Academia das Finanças
Resumo rápido
- Último dado: no 2.º trimestre de 2026, os preços subiram 16,5% face ao mesmo trimestre de 2025 e 3,6% face ao trimestre anterior (INE).
- Avaliação bancária: o valor mediano foi de 2.254 € por m² em agosto de 2026, mais 14,7% do que um ano antes (INE).
- Comparação com a UE: a subida anual foi de 4,7% na União Europeia e de 4,0% na zona euro (Eurostat).
- Desde 2015: até ao fim de 2025, os preços em Portugal subiram 180%, a segunda maior subida da UE, depois da Hungria (Eurostat).
- Crédito: o banco financia, em regra, no máximo 90% da habitação própria e permanente. As prestações não devem passar de 45% do rendimento líquido, calculadas com juros 1,5 pontos acima na taxa variável ou mista (Banco de Portugal, regras desde 1 de agosto de 2026).
Quanto subiram os preços das casas: os números mais recentes
O índice de preços da habitação (IPHab) é calculado pelo INE com base nas casas vendidas e sai por trimestre. O Eurostat publica o mesmo índice para quase todos os países da UE, o que permite comparar.
No 2.º trimestre de 2026, a subida anual foi de 16,5%, menos 1,3 pontos do que no trimestre anterior. Abrandar não quer dizer que os preços desceram: sobem a um ritmo um pouco menor. As casas existentes subiram 18,0% num ano e as novas 12,3%.
| Trimestre | Variação face ao trimestre anterior | Variação face ao mesmo trimestre do ano anterior |
|---|---|---|
| 3.º trimestre de 2025 | +4,1% | +17,7% |
| 4.º trimestre de 2025 | +4,0% | +18,9% |
| 1.º trimestre de 2026 | +3,8% | +17,8% |
| 2.º trimestre de 2026 | +3,6% | +16,5% |
Fontes: INE, destaque de 22 de setembro de 2026 (1.º e 2.º trimestres de 2026); Eurostat, Euro indicators de 1 de outubro de 2026 (trimestres de 2025).
Menos casas vendidas, valor total mais alto
Entre abril e junho de 2026 foram vendidas 40.142 casas, menos 6,4% do que no mesmo trimestre de 2025. O valor total das casas vendidas subiu 4,2%, para 10,7 mil milhões de euros. As famílias compraram 34.935 casas (87,0% do total).
Os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal compraram 1.890 casas, 4,7% do total, menos 10,3% do que um ano antes. Estes números descrevem o trimestre; sozinhos, não explicam porque é que os preços sobem.
Portugal comparado com a União Europeia
No 2.º trimestre de 2026, Portugal teve a maior subida anual da UE (+16,5%), à frente da Bulgária (+15,5%) e da Lituânia (+14,3%). Face à média de 2025, Portugal subiu 14,2%, a segunda maior subida, depois da Bulgária (+14,3%); em França e na Finlândia, os preços desceram.
| Indicador (2.º trimestre de 2026) | Portugal | União Europeia | Zona euro |
|---|---|---|---|
| Face ao 2.º trimestre de 2025 | +16,5% | +4,7% | +4,0% |
| Face ao 1.º trimestre de 2026 | +3,6% | +1,2% | +1,1% |
| Face à média de 2025 | +14,2% | +4,1% | sem dado |
A prazo mais longo, o Eurostat comparou o 4.º trimestre de 2025 com a média de 2015. Em Portugal, os preços subiram 180%, só atrás da Hungria (+290%). Na UE, a subida entre 2015 e o 3.º trimestre de 2025 foi de 64,9%.
Aplicando a esse nível as subidas de 3,8% e 3,6% do 1.º e do 2.º trimestre de 2026, o índice ficou perto de três vezes o nível de 2015. É uma estimativa da Academia das Finanças a partir de números arredondados: 2,80 × 1,038 × 1,036 ≈ 3,01.
No conjunto de 2025, em média anual, os preços subiram 17,6% (INE).
O que estes números medem e o que não medem
Um índice mostra quanto os preços mudaram, não quanto custa uma casa. Na tua zona e no teu tipo de casa, a variação pode ser bastante diferente da média nacional.
- Índice de preços da habitação (INE/Eurostat): mede a variação dos preços das casas vendidas, novas e usadas, por trimestre.
- Avaliação bancária (INE): é o valor que os peritos dos bancos atribuem às casas nos pedidos de crédito, em euros por m². Em agosto de 2026, o valor mediano nacional foi de 2.254 €/m², mais 14 € do que em julho e mais 14,7% do que um ano antes, com base em cerca de 32,7 mil avaliações.
Atenção: para o limite de 90%, o banco usa o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Se pagares 220.000 € por uma casa avaliada em 200.000 €, o máximo de crédito é 180.000 € e a diferença sai da tua poupança.
O que a subida muda para quem compra
Quando o preço sobe, sobem também a entrada, os impostos e a prestação. Exemplo hipotético: uma casa de 200.000 € que acompanhasse a subida média de 16,5% num ano passaria a custar 233.000 €.
| Para habitação própria e permanente | Casa de 200.000 € | Casa de 233.000 € | Diferença |
|---|---|---|---|
| Entrada (10%) | 20.000,00 € | 23.300,00 € | +3.300,00 € |
| IMT | 3.542,04 € | 5.852,04 € | +2.310,00 € |
| Imposto do Selo da compra (0,8%) | 1.600,00 € | 1.864,00 € | +264,00 € |
| Imposto do Selo do crédito (0,6%) | 1.080,00 € | 1.258,20 € | +178,20 € |
| Total a pagar à cabeça | 26.222,04 € | 32.274,24 € | +6.052,20 € |
| Prestação (TAN de 3,8%, 40 anos) | 730,06 € | 850,52 € | +120,46 € |
A TAN de 3,8% (variável ou mista) é uma hipótese, não uma oferta. A prestação não inclui seguros, e o total à cabeça não inclui escritura, registos, avaliação nem comissões. O IMT segue a tabela de 2026 para habitação própria e permanente no continente e incide sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial (VPT); os exemplos assumem o preço.
Quanto precisas de ganhar: exemplo passo a passo
Exemplo hipotético: a Marta, 30 anos, quer comprar um T2 de 90 m² para viver e não tem outros créditos. Já teve casa, por isso não cumpre as condições do IMT Jovem nem da garantia pública. Se a casa fosse avaliada ao valor mediano nacional de agosto de 2026 e o preço fosse igual à avaliação, custaria 90 × 2.254 = 202.860 €. A avaliação real depende da zona e da casa.
- Entrada: o Banco de Portugal recomenda um financiamento máximo de 90% na habitação própria e permanente. Precisa de 20.286 € de entrada e pede 182.574 €. Junta ainda 3.742,24 € de IMT, 1.622,88 € de Imposto do Selo da compra e 1.095,44 € de Imposto do Selo do crédito.
- Prazo: até aos 35 anos, o prazo máximo é de 40 anos (35 anos depois dessa idade). Escolhe 40 anos, ou seja, 480 prestações.
- Prestação: com uma TAN variável hipotética de 3,8%, a taxa mensal é 3,8% ÷ 12 ≈ 0,317%. A prestação fica em cerca de 740,50 € por mês, sem seguros.
- Teste de juro: na taxa variável ou mista com prazo acima de 10 anos, o banco calcula a taxa de esforço com juros 1,5 pontos acima: 5,3%. A prestação de teste é 916,95 €.
- Rendimento: a prestação de teste não deve passar de 45% do rendimento líquido. 916,95 ÷ 0,45 ≈ 2.037,67 € líquidos por mês, sem outros créditos. A 35 anos, seria 956,65 € e 2.125,89 €.
A mesma conta para outros valores, com as mesmas hipóteses (entrada de 10%, 40 anos, sem outros créditos):
| Valor da casa | Entrada + impostos | Prestação a 3,8% | Prestação de teste a 5,3% | Rendimento líquido mínimo (45%) |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 18.018,98 € | 547,54 € | 678,01 € | 1.506,69 € |
| 200.000 € | 26.222,04 € | 730,06 € | 904,02 € | 2.008,93 € |
| 202.860 € (T2 da Marta) | 26.746,56 € | 740,50 € | 916,95 € | 2.037,67 € |
| 250.000 € | 35.392,04 € | 912,57 € | 1.130,02 € | 2.511,16 € |
| 300.000 € | 44.562,04 € | 1.095,08 € | 1.356,03 € | 3.013,40 € |
Na taxa fixa não há teste de juro: o rendimento mínimo é a prestação a 3,8% ÷ 0,45 (1.645,56 € no T2 da Marta). Os 45% são um limite, não um objetivo. Vê como os bancos fazem a conta no guia da taxa de esforço de 45% e tabelas para mais cenários em quanto precisas de ganhar para ter crédito habitação.
O que pode fazer os preços mudar
Não é possível saber com segurança para onde vão os preços. O que se sabe é que fatores costumam pesar:
- Oferta: quantas casas novas são licenciadas e acabadas, e quantas casas existentes chegam ao mercado.
- Juros: a Euribor e os spreads mudam a prestação e, com ela, quanto as famílias conseguem pedir. Acompanha a Euribor hoje.
- Procura: salários, emprego, população, compradores estrangeiros e investidores.
- Regras e apoios: limites do Banco de Portugal ao crédito, impostos e apoios públicos.
Como usar esta informação antes de comprar
- Junta mais do que a entrada: no T2 do exemplo, os impostos somam mais 6.460,56 € à entrada.
- Se tens até 35 anos: podes ter isenção de IMT e Imposto do Selo na compra (vê o guia do IMT e IMI) e a garantia pública.
Perguntas frequentes
É possível saber se os preços vão subir ou descer?
Não há forma de o saber com certeza. Os índices mostram o que já aconteceu. Oferta, juros e procura podem mudar a tendência, num sentido ou noutro.
Qual é a diferença entre o índice de preços e a avaliação bancária?
O índice mede a variação dos preços das casas vendidas, por trimestre. A avaliação bancária é o valor, em euros por m², que os peritos dos bancos dão às casas nos pedidos de crédito: 2.254 €/m² de mediana em agosto de 2026.
Porque é que o banco me empresta menos do que eu esperava?
O limite de 90% aplica-se ao valor mais baixo entre o preço e a avaliação. E a prestação, calculada com juros 1,5 pontos acima se a taxa for variável ou mista, tem de caber nos 45% com os créditos que já tenhas.
Onde vejo os dados mais recentes?
No INE, que publica o índice de preços da habitação todos os trimestres e a avaliação bancária todos os meses. O Eurostat publica o índice de quase todos os países da UE, também por trimestre.
Devo esperar que os preços desçam para comprar?
Depende da renda que pagas, da tua poupança e de quanto tempo pensas ficar na casa. Esperar também tem custos. Faz as contas aos dois cenários.
Fontes: INE, Índice de Preços da Habitação, 2.º trimestre de 2026 (22/9/2026), INE, Avaliação bancária na habitação, agosto de 2026 (24/9/2026), INE, Índice de Preços da Habitação, 2025, Eurostat, Euro indicators (1/10/2026), Eurostat, preços e rendas no 2.º trimestre de 2026 (1/10/2026), Eurostat, preços e rendas no 4.º trimestre de 2025 (7/4/2026), Eurostat, Housing price statistics: house price index, Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: avaliação da solvabilidade, Código do IMT, artigo 17.º (taxas), Tabela Geral do Imposto do Selo (verbas 1.1 e 17.1.3). Consultadas a 10 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.