IRS das rendas em 2026: quando o senhorio paga 10% e não 25%
IRS das rendas 2026: renda até 2.300 €/mês paga 10% em vez de 25%. Contratos longos, despesas que abates, englobamento e prazos do Anexo F.
Regras verificadas a 8 de novembro de 2026. As leis e os valores mudam: antes de decidir, confirma no Portal das Finanças ou com um contabilista certificado.
Tens uma casa arrendada e contas com 25% de IRS sobre as rendas? Para as rendas de 2026 a conta pode ser outra. Se o contrato é só para habitação e a renda não passa de 2.300 € por mês, a taxa do IRS das rendas desce para 10%, também em contratos que já estavam em curso. Abaixo explicamos quem fica com 10%, quem continua a 25% ou 28%, o que podes abater e quando declarar.
Resumo rápido
- Taxa geral do arrendamento habitacional: 25% (artigo 72.º do Código do IRS).
- Renda moderada (até 2.300 € por mês): 10% nas rendas recebidas de 2026 a 2029, salvo se houver taxa mais baixa (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais).
- Contratos longos para habitação permanente: 15% (5 a 10 anos), 10% (10 a 20 anos) ou 5% (20 anos ou mais).
- Lojas, escritórios e outros usos: 28%.
- Arrendamento acessível (RSAA): rendas isentas de IRS, se o contrato cumprir as regras.
- Quando declarar: no IRS entregue de 1 de abril a 30 de junho de 2027, no Anexo F.
Que taxa de IRS pagam as rendas em 2026
As rendas são rendimentos da categoria F. Por defeito, não se juntam ao salário: pagam uma taxa autónoma, fixa, sobre o rendimento líquido (rendas menos despesas). A taxa depende do uso da casa, do valor da renda e da duração do contrato.
| Situação (rendas recebidas em 2026) | Taxa de IRS |
|---|---|
| Habitação, renda mensal até 2.300 € | 10% (até 31/12/2029) |
| Habitação, renda acima de 2.300 €, contrato com menos de 5 anos | 25% (28% em contratos anteriores a 7/10/2023 ainda não renovados) |
| Habitação permanente, contrato de 5 a menos de 10 anos | 15% (desce 2 pontos por cada renovação de igual duração, até mais 10 pontos) |
| Habitação permanente, contrato de 10 a menos de 20 anos | 10% |
| Habitação permanente, contrato de 20 anos ou mais | 5% |
| Arrendamento acessível (RSAA) dentro dos limites do concelho | Isento |
| Arrendamento não habitacional (loja, escritório, armazém) | 28% |
A taxa de 10% da renda moderada aplica-se “salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável”. Por isso, um contrato de 20 anos fica nos 5%, mesmo com renda baixa. Há duas regras a conhecer nos contratos longos:
- Em contratos feitos desde 1 de janeiro de 2024, as reduções não se aplicam se a renda passar em mais de 50% o limite de renda do arrendamento acessível para o concelho e a tipologia.
- Num contrato novo com redução, a taxa desce mais 5 pontos se a renda for pelo menos 5% mais baixa do que a do contrato anterior na mesma casa.
A taxa de 25% e as reduções por duração vêm da reforma de 2023 (Lei n.º 56/2023). Valem para contratos e renovações a partir de 7 de outubro de 2023. Um contrato mais antigo, ainda não renovado e com renda acima de 2.300 €, pode continuar nos 28%.
No arrendamento acessível, as rendas ficam isentas. Os limites por concelho e tipologia estão nas rendas máximas do arrendamento acessível.
Quem tem direito aos 10% da renda moderada
A taxa de 10% foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, com efeitos desde 1 de janeiro de 2026. O texto pede três coisas:
- Contrato só para habitação. Se a casa também servir de escritório ou de sede de empresa, deixa de ser habitacional.
- Renda mensal até 2,5 vezes o salário mínimo de 2026. Com o salário mínimo a 920 €, o limite é 2.300 € por mês.
- Rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029. Depois disso, se nada mudar, volta a regra geral.
O limite de 2.300 € pode ser atualizado por portaria, com o coeficiente anual das rendas.
A lei vale também para contratos já em curso: o preâmbulo do decreto-lei fala em “contratos de arrendamento já em curso”. Não precisas de fazer um contrato novo.
Como se conta a renda? Soma-se tudo o que o inquilino paga pela casa, incluindo equipamentos ligados ao imóvel de forma permanente e serviços que o valorizam, mesmo que estejam noutro contrato. Se houver vários inquilinos, conta a renda total, não a parte de cada um. E usa-se o valor anual a dividir pelos meses decorridos.
Atenção: é um benefício fiscal. Segundo a Autoridade Tributária, a taxa de 10% só se mantém se cumprires as regras gerais dos benefícios fiscais, entre elas não ter dívidas às Finanças.
E se o inquilino for uma empresa? Numa informação vinculativa de setembro de 2026, a AT aceitou os 10% quando o contrato identifica pelo nome e NIF a pessoa que vai morar na casa, diz que o uso é só habitação e proíbe subarrendar, ceder o contrato ou usar a casa para fins comerciais. Se a casa passar a ser sede da empresa, a taxa sobe para 28%. A empresa retém o IRS na fonte: 10% na renda moderada, 25% nas outras rendas de habitação.
O que podes abater às rendas
A taxa aplica-se ao rendimento líquido. Por cada casa, abates os gastos que pagaste para obter ou garantir a renda (artigo 41.º do Código do IRS). Têm de estar pagos e ter comprovativo.
| Podes abater | Não podes abater |
|---|---|
| Obras de conservação e manutenção | Juros do crédito à habitação |
| Quotas e encargos obrigatórios do condomínio | Mobília, eletrodomésticos e decoração |
| IMI e Imposto do Selo do ano em que a casa esteve arrendada | Depreciação do imóvel |
| Seguro de renda | Adicional ao IMI (AIMI) |
| Obras de conservação pagas nos 24 meses antes do início do arrendamento, se a casa não teve outro uso |
Se as despesas forem maiores do que as rendas, o resultado negativo pode ser abatido às rendas dos 6 anos seguintes. Para isso, a casa tem de estar arrendada pelo menos 36 meses (seguidos ou não) nos 5 anos seguintes.
Há ainda um caso especial: se arrendas a casa onde moravas há pelo menos 12 meses e passaste a viver arrendado a mais de 100 km, podes abater a renda que pagas à renda que recebes. Os dois contratos têm de estar registados no Portal das Finanças.
Exemplo: quanto paga um senhorio com renda de 850 €
Exemplo hipotético: o Rui arrenda um T2 por 850 € por mês, com contrato de 3 anos para habitação. Em 2026 pagou 380 € de IMI, 600 € de condomínio e 1.200 € para pintar a casa entre inquilinos.
- Rendas do ano: 850 € × 12 = 10.200 €.
- Despesas: 380 + 600 + 1.200 = 2.180 €.
- Rendimento líquido: 10.200 − 2.180 = 8.020 €.
- Com a taxa de 25%: 8.020 × 25% = 2.005 €.
- Com a taxa de 10%: 8.020 × 10% = 802 €.
Diferença: 1.203 € a menos de IRS num ano. Sem as despesas, o Rui pagaria 1.020 € a 10% (10.200 × 10%). As despesas valeram-lhe 218 € de imposto a menos.
E se a renda mudar a meio do ano? Imagina uma renda de 2.250 € de janeiro a junho e 2.350 € de julho a dezembro. Em julho passou dos 2.300 €. Mas conta a média: (2.250 × 6 + 2.350 × 6) ÷ 12 = 2.300 €. Não excede o limite, por isso fica nos 10%.
Compensa englobar as rendas?
Podes optar por juntar as rendas aos outros rendimentos e pagar pelas taxas normais do IRS. Mas a opção obriga-te a englobar todos os rendimentos prediais desse ano, não só os de uma casa.
Com a taxa autónoma a 10%, o englobamento compensa menos do que antes. Na tabela geral de 2026, a taxa mais baixa é 12,2%, para os primeiros 8.342 € de rendimento coletável (Decreto-Lei n.º 212/2026, publicado a 4 de novembro, com efeitos desde 1 de janeiro). Ainda assim, pode valer a pena com rendimentos totais baixos, por exemplo um reformado com pensão pequena: as deduções à coleta que ficariam por usar podem anular parte do imposto. O que conta é o imposto total com e sem a opção, como no englobamento das mais-valias. Simula a declaração das duas formas no Portal das Finanças antes de entregar.
Se também tens rendas isentas do arrendamento acessível e optas pelo englobamento, essas rendas contam para calcular a taxa dos outros rendimentos.
O calendário do senhorio
| Quando | O que fazer |
|---|---|
| Até ao fim do mês seguinte ao início, alteração ou fim do contrato | Comunicar o contrato à AT (Modelo 2 do Imposto do Selo) |
| Cada renda recebida | Passar recibo eletrónico no Portal das Finanças |
| Até ao fim de fevereiro de 2027 | Só quem está dispensado dos recibos eletrónicos: entregar a declaração Modelo 44 com as rendas de 2026 |
| Até 15 de janeiro do ano seguinte ao contrato | Arrendamento acessível: enviar o contrato e o comprovativo da comunicação na plataforma do IHRU |
| Até 31 de dezembro de 2026 | Pagar as despesas que queres abater às rendas de 2026 |
| De 1 de abril a 30 de junho de 2027 | Entregar o IRS com o Anexo F |
O modelo do Anexo F para as rendas de 2026 ainda não foi publicado. Quando sair, confirma onde se indica a renda moderada.
Se és inquilino, a outra metade da história está no guia do arrendamento em 2026: renda, apoios e IRS.
Erros que custam dinheiro aos senhorios
- Abater os juros do crédito. A lei exclui os gastos financeiros.
- Deixar faturas de obras sem comprovativo. Sem documento, a despesa não entra.
- Terminar cedo um contrato longo. Se o contrato de 5, 10 ou 20 anos acabar antes do prazo por motivo do senhorio, pagas a diferença para a taxa da duração que o contrato teve de facto, desde o início, com juros compensatórios.
- Esquecer a comunicação do contrato. É uma obrigação do senhorio, com prazo; se não a fizeres, o inquilino pode fazê-la.
Próximo passo: faz a checklist de IRS de fim de ano e junta já as faturas das despesas da casa arrendada
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de IRS das rendas em 2026?
Para habitação, 25% por regra (28% em contratos antigos não renovados). Se a renda não passar de 2.300 € por mês, 10%. Contratos longos para habitação permanente pagam 15%, 10% ou 5%. Usos não habitacionais pagam 28%.
Os contratos antigos também pagam 10%?
Sim, se cumprirem as condições. A taxa aplica-se às rendas recebidas a partir de 1 de janeiro de 2026, incluindo contratos que já estavam em curso.
Posso abater as obras e o IMI às rendas?
Sim. Obras de conservação e manutenção, condomínio, IMI e Imposto do Selo abatem às rendas. Juros do crédito, mobília e AIMI não.
Tenho de passar recibos de renda eletrónicos?
Em regra, sim. Estão dispensados os senhorios com 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior, os do arrendamento rural e quem não tem caixa postal eletrónica e recebe rendas até 2 vezes o IAS por ano. Quem está dispensado entrega a declaração Modelo 44 até ao fim de fevereiro.
Arrendar a uma empresa dá direito aos 10%?
Pode dar. A AT aceitou-o quando o contrato identifica quem vai morar na casa e limita o uso à habitação. Se a casa passar a ser sede da empresa, a taxa é 28%.
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (artigos 2.º, 3.º e 18.º; artigo 45.º-C do EBF; anexo III, artigo 6.º), Código do IRS, artigo 72.º, artigo 41.º, artigo 55.º, artigo 22.º, artigo 68.º, artigo 101.º, artigo 115.º e artigo 60.º (Portal das Finanças), Código do Imposto do Selo, artigo 60.º, Informação vinculativa da AT, processo 30751 (15/9/2026), Portal das Finanças, recibos de renda e dispensa (Modelo 44), DGERT, retribuição mínima mensal garantida para 2026 (Decreto-Lei n.º 139/2025), Decreto-Lei n.º 212/2026 (taxas do IRS de 2026), Diário da República. Consultadas a 2 de novembro de 2026 (o Decreto-Lei n.º 212/2026 a 5 de novembro de 2026). Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.