Arrendar casa em 2026: renda, apoio à renda e o que conta no IRS
Dedução das rendas no IRS (900 € em 2026), apoio extraordinário à renda, Porta 65 Jovem, aumento das rendas em 2027 e limites da caução, com exemplo.
Se pagas renda, podes deduzir no IRS 15% do que pagas, até 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027. Se o teu contrato é anterior a 15 de março de 2023 e a renda pesa 35% ou mais no rendimento, podes ainda receber o apoio extraordinário à renda, até 200 € por mês, sem fazer pedido. Se tens até 35 anos, há também o Porta 65 Jovem.
Atualizado a 8 de outubro de 2026 · Leitura: 8 minutos · Por Academia das Finanças
Resumo rápido
- Dedução no IRS: 15% das rendas da habitação permanente, até 900 € em 2026 e 1.000 € em 2027. Para rendimentos coletáveis baixos, o limite é mais alto.
- Apoio extraordinário à renda: até 200 € por mês, pago pela Segurança Social, para contratos celebrados até 15/03/2023 e taxa de esforço de 35% ou mais. Está previsto até 31/12/2028.
- Porta 65 Jovem: dos 18 aos 35 anos, candidaturas abertas em contínuo, apoio por 12 meses e até 5 anos no total.
- Atualização das rendas: coeficiente de 1,0224 em 2026 (+2,24%) e de 1,0256 em 2027 (+2,56%).
- Caução e rendas adiantadas: pela lei em vigor a 8 de outubro de 2026, no máximo duas rendas de caução e dois meses de renda adiantada.
Quanto podes deduzir no IRS com a renda
A lei do IRS deixa-te deduzir 15% das rendas pagas pela tua habitação permanente. A dedução sai diretamente do imposto (é uma dedução à coleta), por isso só te ajuda até ao valor de imposto que terias de pagar.
O limite subiu com o Decreto-Lei n.º 97/2026: 900 € para as rendas de 2026 e 1.000 € a partir de 2027. Nas rendas de 2025, que declaras na primavera de 2026, o limite é 700 €.
| Ano das rendas | Limite geral da dedução | Renda mensal a partir da qual chegas ao limite |
|---|---|---|
| 2025 (IRS entregue em 2026) | 700 € | 388,89 € |
| 2026 (IRS entregue em 2027) | 900 € | 500,00 € |
| 2027 (IRS entregue em 2028) | 1.000 € | 555,56 € |
Exemplo: 500 € × 12 meses × 15% = 900 €. Acima desta renda, a dedução de 2026 já não aumenta.
Para rendimentos coletáveis mais baixos, a lei prevê um limite maior. No 1.º escalão, o limite chega a 1.100 € quando terminar a subida faseada, em 2027. Entre o 1.º escalão e 30.000 € de rendimento coletável, uma fórmula faz o limite descer até ao geral. Conta o limite que for mais alto para ti.
O que tem de estar em ordem
- A casa é a tua habitação permanente e o contrato é de arrendamento urbano (NRAU).
- As rendas estão comunicadas à AT: por recibos eletrónicos, por faturas (se o senhorio for uma empresa) ou pela declaração Modelo 44, no caso de senhorios dispensados dos recibos.
- Confirma no Portal das Finanças se os valores lá estão, com a checklist de IRS de fim de ano. As outras despesas estão na lista de deduções do IRS 2026.
E se o senhorio não passa recibos?
O senhorio tem de emitir o recibo eletrónico quando recebe a renda, mesmo que seja caução ou adiantamento. Só fica dispensado quem tem 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior, ou quem não tem caixa postal eletrónica e recebeu rendas até duas vezes o IAS no ano anterior. Esses senhorios entregam a Modelo 44 até ao fim de fevereiro.
Se o contrato nem foi comunicado às Finanças, o Código do Imposto do Selo permite que seja o inquilino a comunicá-lo (artigo 60.º, n.º 4). O prazo do senhorio é o fim do mês seguinte ao início do contrato.
Na declaração de IRS, podes indicar tu as rendas no Anexo H, quadro 6C1, com o código 654, e identificar o imóvel no quadro 7. Guarda o contrato e os comprovativos das transferências, porque a AT pode pedi-los.
Atenção: se escolheres declarar tu as despesas no quadro 6C1, deixas de usar os valores que a AT tem para as despesas desse quadro (saúde, educação, imóveis, lares e trabalho doméstico). Tens de preencher todas, não só a renda.
Apoio extraordinário à renda: quem recebe e quanto
É um apoio mensal, não reembolsável, até 200 €. Não há candidatura: a AT identifica quem cumpre as condições e a Segurança Social paga por transferência até ao dia 20 de cada mês.
- Contrato: arrendamento ou subarrendamento da habitação própria e permanente, registado na AT e celebrado até 15/03/2023. Uma renovação do mesmo contrato, para a mesma casa, também conta.
- Morada: o domicílio fiscal tem de ser a casa arrendada.
- Taxa de esforço: a renda tem de ser igual ou superior a 35% do rendimento mensal do agregado.
- Rendimento: até ao limite do 6.º escalão de IRS. Para os rendimentos de 2024, declarados em 2025, esse limite era 39.791 € por ano.
O cálculo segue o guia do Portal da Habitação: rendimento anual bruto a dividir por 14, vezes 35%. O apoio é a diferença entre a renda e esse valor, com teto de 200 €. Se der menos de 20 € por mês, é pago de seis em seis meses.
O apoio está previsto até 31 de dezembro de 2028 e é reavaliado todos os anos. Os teus dados estão no Portal Consulta Cidadão; o IBAN confirma-se na Segurança Social Direta.
Porta 65 Jovem em 2026
O Porta 65 Jovem paga uma parte da renda a jovens a viver sozinhos, em casal ou a partilhar casa. É gerido pelo IHRU e as candidaturas estão abertas em contínuo, online.
- Idade: entre 18 e 35 anos. Nos casais há uma pequena tolerância de idade para um dos elementos.
- Casa: não serve para quartos. A renda tem de respeitar a renda máxima do concelho e a tipologia adequada ao agregado (tabela de 2026 no Portal da Habitação).
- Rendimento: a renda não pode passar de 60% do rendimento médio mensal bruto. O rendimento mensal corrigido não pode passar de quatro vezes a renda máxima de referência nem de quatro vezes o salário mínimo (3.680 € em 2026).
- Duração: cada candidatura aprovada dura 12 meses. Para continuar, fazes nova candidatura até 3 meses antes do fim, num máximo de 60 meses.
- Sem contrato ainda: podes candidatar-te e assinar o contrato até 2 meses depois da aprovação.
O Porta 65 Jovem não se acumula com outros apoios públicos à habitação. No apoio extraordinário, os valores de outros apoios do IHRU são descontados.
Quanto pode subir a renda em 2026 e 2027
O coeficiente de atualização é publicado pelo INE em aviso no Diário da República.
| Ano | Coeficiente | Aumento máximo pelo coeficiente | Uma renda de 800 € passa a | Aviso |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1,0224 | 2,24% | 817,92 € | n.º 23174/2025/2 |
| 2027 | 1,0256 | 2,56% | 820,48 € | n.º 24199/2026/2 |
A atualização não é automática. Se o contrato não tiver outra regra, o senhorio só pode atualizar uma vez por ano e tem de te comunicar por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda (artigo 1077.º do Código Civil).
O que o senhorio pode e não pode pedir
- Caução: até ao valor de duas rendas (artigo 1076.º do Código Civil).
- Rendas adiantadas: no máximo dois meses, e só com acordo escrito.
- Recibos: um recibo por cada pagamento, incluindo caução e adiantamentos, salvo senhorios dispensados.
- Registo: o contrato tem de ser comunicado às Finanças. Sem registo, a dedução e os apoios ficam em risco. Se o senhorio não o fizer, podes comunicá-lo tu.
Atenção: a proposta de lei n.º 103/XVII, que revê o arrendamento urbano, foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. Na versão inicial, acabava com o teto da caução e subia as rendas adiantadas para três meses. Ainda vai ser alterada na especialidade e não está em vigor. Confirma as regras antes de assinar um contrato novo.
Se és senhorio: como são tributadas as rendas
As rendas de habitação pagam, por regra, uma taxa autónoma de 25%. Contratos mais longos e rendas moderadas pagam menos.
| Situação | Taxa de IRS |
|---|---|
| Arrendamento habitacional (regra geral) | 25% |
| Contrato de 5 a menos de 10 anos | 15% |
| Contrato de 10 a menos de 20 anos | 10% |
| Contrato de 20 ou mais anos | 5% |
| Renda moderada (até 2,5 vezes o salário mínimo, ou seja 2.300 € por mês), rendas recebidas de 2026 a 2029 | 10%, salvo se houver taxa mais favorável |
| Arrendamento não habitacional | 28% |
A taxa de 10% para rendas moderadas vem do Decreto-Lei n.º 97/2026 e aplica-se também a contratos já em curso.
Exemplo: renda de 800 € com 1.400 € líquidos por mês
Exemplo hipotético: a Ana tem 29 anos, vive sozinha, recebe 1.400 € líquidos por mês e paga 800 € de renda.
1. Taxa de esforço. 800 ÷ 1.400 = 57% do salário líquido vai para a renda. Pela regra 50/30/20, todas as necessidades deviam caber em 700 € (50%). A renda sozinha já passa esse valor. Faz as tuas contas na calculadora de orçamento 50/30/20.
2. Dedução no IRS. 800 € × 12 = 9.600 € por ano. 15% de 9.600 € = 1.440 €. Como o limite em 2026 é 900 €, a Ana deduz 900 € (desde que tenha pelo menos esse imposto a pagar). Em 2027, o limite sobe para 1.000 €. Confirma o efeito no teu caso no simulador de IRS.
3. Apoio extraordinário. O apoio usa o rendimento bruto, não o líquido. Para o exemplo, assume-se um salário bruto de 1.850 € pago 14 vezes: 25.900 € por ano. 25.900 ÷ 14 = 1.850 €. 35% de 1.850 € = 647,50 €. 800 − 647,50 = 152,50 € por mês. A Ana só recebe este valor se o contrato for de 15/03/2023 ou anterior. Com um contrato de 2024, não tem direito.
4. Porta 65 Jovem. Pela idade, pode candidatar-se. Falta confirmar se 800 € cabe na renda máxima do concelho para a tipologia da casa.
Perguntas frequentes
Tenho de pedir o apoio extraordinário à renda?
Não. É atribuído de forma automática a quem cumpre as condições. Podes confirmar os dados no Portal Consulta Cidadão, do Portal da Habitação.
Mudei de casa depois de março de 2023. Ainda tenho direito?
Pelas regras atuais, não. O contrato tem de ser de 15/03/2023 ou anterior. Só a renovação do mesmo contrato, para a mesma casa, mantém o acesso.
O senhorio pode subir a renda mais do que o coeficiente?
Depende do contrato. Se o contrato não tiver uma regra própria de atualização, aplica-se o coeficiente anual: 2,24% em 2026 e 2,56% em 2027.
A dedução da renda aparece sozinha no IRS?
Se o senhorio passar recibos eletrónicos, os valores chegam à AT e entram no cálculo. Se não aparecerem, podes declará-los no Anexo H, quadro 6C1.
Fontes: Portal das Finanças – artigo 78.º-E do Código do IRS, Decreto-Lei n.º 97/2026 (Portal das Finanças), Portal das Finanças – artigo 72.º do Código do IRS, Portal das Finanças – Recibos de renda, Portal das Finanças – artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, Portal das Finanças – Modelo 3, Anexo H, Portal da Habitação – Apoio Extraordinário à Renda, Portal da Habitação – Guia do Apoio Extraordinário à Renda (dez. 2025), Portal da Habitação – Porta 65 Jovem, gov.pt – Candidatar-se ao Porta 65-Jovem, Portal da Habitação – Coeficientes de atualização de rendas. Consultadas a 8 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.