Transferir o crédito habitação para outro banco em 2026
Quando compensa transferir o crédito habitação em 2026: comissão de 0,5%, Imposto do Selo, prazos legais e um exemplo com 150.000 € passo a passo.
Valores verificados a 8 de outubro de 2026. Taxas e regras mudam: antes de decidir, confirma a ficha de informação (FIN) do banco e o Portal do Cliente Bancário.
Transferir o crédito habitação compensa quando a poupança na prestação paga os custos da mudança num prazo curto. Com 150.000 € em dívida, baixar o spread de 1,40% para 0,80% poupa cerca de 52 € por mês. Em 2026 voltou a haver comissão de reembolso antecipado na taxa variável (até 0,5%), por isso faz as contas antes de assinar.
Atualizado a 8 de outubro de 2026 · Leitura: 8 minutos · Por Academia das Finanças
Resumo rápido
- Comissão de saída: até 0,5% do capital na taxa variável e até 2% na taxa fixa. A isenção na taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025.
- Imposto do Selo: o novo empréstimo está isento até ao valor do capital em dívida que transferes. Se pedires mais, pagas 0,6% sobre a diferença.
- Prazo do banco atual: tem 10 dias úteis para enviar ao novo banco a informação necessária, incluindo o capital em dívida.
- Exemplo: 150.000 € a 30 anos, spread de 1,40% para 0,80%: menos 52,06 € por mês. Com 1.750 € de custos, recuperas o dinheiro em cerca de 34 meses.
- IRS: os juros só dão dedução em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Numa informação vinculativa, as Finanças trataram a transferência como contrato novo.
Quando compensa mudar de banco
A conta é simples: quanto poupas por mês e quanto te custa sair. Se os custos se pagam em poucos anos e ainda te falta muito prazo, a mudança tende a compensar.
O que muda entre bancos é o spread. A Euribor é igual para todos. Usa a calculadora de Euribor e spread para ver a tua taxa atual e a nova.
Estes são os spreads anunciados pelos bancos em outubro de 2026. O valor mais baixo exige, em regra, outros produtos do banco (conta ordenado, cartões ou seguros).
| Banco | Spread com produtos | Spread sem produtos |
|---|---|---|
| novobanco | 0,65% | 1,40% |
| Bankinter | 0,70% | 1,05% |
| ActivoBank | 0,70% | 1,25% |
| Millennium bcp | 0,70% | 1,25% |
| Banco CTT | 0,70% | 1,30% |
| BPI | 0,75% | 1,50% |
| Santander | 0,80% | 1,90% |
| Crédito Agrícola | 0,80% | 1,65% |
| CGD | 0,85% | 1,35% |
Não compares só o spread. Os produtos que baixam o spread também custam dinheiro. A TAEG junta juros, comissões e seguros num só número, por isso é a forma mais completa de comparar propostas. Vê como ler cada sigla no guia TAEG, TAN, MTIC e spread.
A mudança também é uma oportunidade para rever o tipo de taxa. Se estás a pensar passar para taxa fixa ou mista, lê primeiro taxa fixa ou variável em 2026.
Quanto custa transferir em 2026
Há custos do lado do banco que deixas e do lado do banco que te recebe. Esta tabela resume as regras.
| Custo | Quem cobra | O que diz a regra |
|---|---|---|
| Comissão de reembolso antecipado | Banco atual | Máximo de 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e 2% em taxa fixa. Não se aplica em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional. |
| Outros encargos pela saída | Banco atual | Proibidos além da comissão, exceto custos de terceiros com comprovativo (registos, notário, impostos). |
| Distrate (prova de que a dívida acabou) | Banco atual | Gratuito, emitido até 14 dias úteis depois do fim do contrato. |
| Imposto do Selo sobre o novo crédito | Estado | Isento até ao capital em dívida transferido. Acima disso, 0,6% (prazo de 5 ou mais anos). |
| Comissão de análise e avaliação | Novo banco | Só pode haver uma comissão pela análise do pedido, mais a avaliação da casa. Valores no preçário de cada banco. |
| Escritura e registos | Notário e conservatória | Nova hipoteca e cancelamento da antiga. O valor depende do local e do serviço usado. |
Às comissões bancárias acresce Imposto do Selo de 4%, como se vê, por exemplo, no preçário do novobanco.
Muitos bancos pagam parte ou a totalidade destes custos para atrair transferências. Num levantamento da DECO PROteste publicado em junho de 2026, a maioria dos bancos analisados cobria as comissões iniciais e a avaliação. Alguns cobriam também parte da escritura ou da comissão de saída. Pede que isso fique escrito na proposta.
Atenção: a suspensão da comissão na taxa variável vigorou até 31 de dezembro de 2025 e não foi prolongada no Orçamento do Estado para 2026. A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou na generalidade um projeto para acabar com esta comissão. Ainda não é lei. Até haver lei publicada, conta com os 0,5%.
Exemplo: 150.000 € de 1,40% para 0,80%
Exemplo hipotético: o Rui tem 150.000 € em dívida e faltam 30 anos. A taxa é variável, indexada à Euribor a 6 meses (2,954% a 6 de outubro de 2026). O banco atual cobra spread de 1,40%. Outro banco propõe 0,80%.
- Taxa atual: 2,954% + 1,40% = 4,354%. Prestação: 747,07 €.
- Taxa nova: 2,954% + 0,80% = 3,754%. Prestação: 695,01 €.
- Poupança: 52,06 € por mês, cerca de 625 € por ano e cerca de 18.741 € em 30 anos, se a Euribor ficar igual.
- Custos (pressupostos): comissão de 0,5% × 150.000 € = 750 €. Avaliação, escritura e registos estimados em 1.000 €. Total: 1.750 €.
- Ponto de equilíbrio: 1.750 € ÷ 52,06 € = 33,6. Recuperas os custos ao fim de cerca de 34 meses.
- Se o novo banco pagar tudo menos a comissão: 750 € ÷ 52,06 € = 14,4. Recuperas ao fim de cerca de 15 meses.
Os 1.000 € de outros custos são um pressuposto do exemplo. Pede os valores exatos ao novo banco antes de decidir. Se a Euribor mudar, a prestação muda nos dois bancos, mas a diferença de spread mantém-se. Testa outros cenários no simulador de crédito habitação.
Como funciona o processo, passo a passo
Quem trata quase tudo é o novo banco. Tu escolhes a proposta, entregas documentos e assinas.
- Pede propostas a dois ou três bancos, com a ficha de informação normalizada (FINE). Compara a TAEG e as condições do spread.
- Entrega os documentos ao banco escolhido. Ele avalia a casa e aprova o crédito.
- Autoriza o novo banco a tratar da transferência. O banco atual tem 10 dias úteis para lhe enviar a informação necessária. Inclui o capital em dívida e o tempo já decorrido do contrato.
- Avisa o banco atual do reembolso total com pelo menos 10 dias úteis de antecedência. Muitas vezes é o novo banco que trata deste aviso. Confirma com ele.
- Assina o novo contrato. O novo banco paga a dívida ao antigo e regista-se a nova hipoteca.
- Recebe o distrate do banco antigo, sem custo, até 14 dias úteis depois. Com ele cancela-se a hipoteca antiga.
Os seguros podem continuar válidos. A lei diz que a transferência não afeta os contratos de seguro, desde que o novo banco possa passar a ser o beneficiário. Mas o spread mais baixo do novo banco pode depender de contratares os seguros dele. Compara o custo total.
Antes de mudar, tenta renegociar com o teu banco
Com uma proposta escrita de outro banco, tens um argumento concreto. Pede ao teu banco que baixe o spread. Se aceitar, não há reembolso antecipado nem nova hipoteca, por isso evitas a comissão e a escritura. Pergunta se a alteração ao contrato tem algum custo.
Pede também a simulação da prestação para cada desconto no spread. A lei obriga o banco a dá-la quando a pedes. Assim vês quanto vale cada produto que te pedem para manter.
Com os números do exemplo: se o banco atual descer o spread para 1,10%, a prestação passa para 720,80 €. Poupas 26,27 € por mês sem custos de mudança. A transferência para 0,80% poupa o dobro, mas só fica à frente depois de pagos os custos.
Se tens poupanças paradas, compara também com amortizar parte da dívida. Vê como no guia amortizar o crédito habitação.
Documentos que vais precisar
A lista exata varia de banco para banco. Esta é a base que costuma ser pedida:
- Cartão de Cidadão (ou documento de identificação) e NIF de todos os titulares.
- Últimos recibos de vencimento e declaração da entidade patronal.
- Última declaração de IRS e nota de liquidação.
- Extratos bancários dos últimos meses.
- Contrato de crédito atual e escritura da casa.
- Declaração do capital em dívida (ou autorização para o novo banco a pedir).
- Caderneta predial e certidão permanente do registo predial.
- Planta e licença de utilização da casa.
- Apólices do seguro de vida e do seguro multirriscos.
IRS: o que muda nos juros
Os juros do crédito habitação só são dedutíveis no IRS em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. A dedução é de 15% dos juros pagos, com limite, e está no artigo 78.º-E do Código do IRS.
Se o teu crédito é posterior a 2011, não há dedução a perder. Se é anterior, tem cuidado. Numa informação vinculativa, as Finanças trataram a transferência para outro banco como um contrato novo, e o contribuinte perdeu a dedução. Inclui essa perda nas contas.
Lê também: Euribor em 2026: Porque Está a Subir e Quanto Muda a Prestação da Casa · Seguro de vida do crédito habitação: podes fazê-lo fora do banco · Spread do crédito habitação: valores dos bancos e como negociar
Perguntas frequentes
Em 2026 pago comissão para sair do banco?
Sim, se o banco a cobrar. O máximo é 0,5% do capital na taxa variável e 2% na taxa fixa. A isenção na taxa variável acabou a 31 de dezembro de 2025.
Volto a pagar Imposto do Selo no novo empréstimo?
Não, até ao valor do capital em dívida transferido. Se pedires mais dinheiro, pagas 0,6% sobre o valor a mais.
O banco atual pode atrasar a transferência?
A lei dá-lhe 10 dias úteis para enviar ao novo banco a informação necessária. Se não cumprir, podes reclamar no Livro de Reclamações ou junto do Banco de Portugal.
Tenho de mudar de seguro de vida?
Não é obrigatório. A apólice atual mantém-se válida se o novo banco passar a ser o beneficiário. Mudar pode ser condição para o spread mais baixo.
Posso transferir um crédito a taxa fixa?
Podes, mas a comissão pode chegar a 2% do capital enquanto estiveres no período de taxa fixa. Em 150.000 €, são até 3.000 €.
Fontes: Banco de Portugal, Decreto-Lei n.º 74-A/2017 (texto consolidado, art. 11.º, 22.º, 23.º, 24.º e 28.º-A), Todos Contam, Reembolso antecipado, Portal das Finanças, Código do Imposto do Selo, art. 7.º, Portal das Finanças, informação vinculativa n.º 30446 (art. 78.º-E do CIRS), Preçário novobanco, operações de crédito (1/10/2026), idealista, isenção da comissão até 31/12/2025, idealista, propostas chumbadas no OE 2026, idealista, votação de 30/9/2026, DECO PROteste, quanto cobram os bancos para transferir. Consultadas a 8 de outubro de 2026. Informação educativa, não é aconselhamento financeiro.